הליכי גישור
 
 
רכישת דירה הינה ככל הנראה העסקה המשמעותית ביותר שהנך עומד לבצע בחייך;
כנס אלינו לפגישת ייעוץ ללא כל התחייבות !
  מספר עצות שימושיות למי שעומד לרכוש דירה יד שניה
 
זיכרון דברים כמוהו כהסכם לכל דבר ועניין. אל תחתום לפני שבדקת את העסקה לעומקה.
 
בדוק את המצב המשפטי הפיסי והתכנוני של הדירה - על שם מי רשומות הזכויות, האם ישנן הערות אזהרה על זכויות אלו, האם קיימים צווי הריסה או חריגות בניה, האם קיימים שעבודים ו/או עיקולים ו/או משכונות ו/או תביעות ועוד.
 
בדוק את שיעור המס החל על העסקה – יש לבדוק זכאות לפטור ממס רכישה או מה שיעור המס שיחול על הרכישה.
 
בדוק את אפשרויות המימון לרכישת הנכס וקבלת משכנתא - יש לברר עם הבנק באם ניתן לשעבד הנכס לצורך מתן הלוואה, מה ההון העצמי הנדרש ועוד'
כאשר המדובר בדירה בבית משותף:- בדוק את מצב רישום הבית המשותף, לרבות התקנון וצו הרישום.
 
בדוק באם קיימים חובות והיטלים– יש לבדוק ברשות המקומית באם ישנם חובות על הדירה והאם קיים היטל ההשבחה.
 
כאשר מדובר ברכישת מגרש/קרקע לבנייה בדוק מהן זכויות הבניה שניתן לנצל, אלו תשלומים יידרשו בעת ניצולן, מה המצב התכנוני מסביב למגרש, באיזה שלוב מצויות עבודות הפיתוח, הערות ככל שיש על המגרש ועוד.
 
כאשר המדובר בנכס של מינהל מקרקעי ישראל: בדוק את זכויות בעל הנכס במינהל, האם ישנה בקשה להעברת זכויות תלויה ועומדת, מתי עומד להסתיים הסכם החכירה, האם ישנו חוב דמי חכירה, האם יש דמי הסכמה ו/או דמי היוון, ועוד.
 
  מספר עצות שימושיות למי שעומד לרכוש דירה מקבלן:
 
עסקת רכישה של דירה מקבלן הינה עסקה של רכישת דירה על בסיס חוזה, ולא על סמך נכס בר קיימא.
 
מומלץ מאד לקחת עו"ד שייצג אתכם בעסקה ויבדוק בצורה דקדקנית את תנאי ההסכם. עו"ד מטעם החברה הקבלנית אינו מבטיח את האינטרסים שלכם בעסקה אלא מייצג את האינטרסים של הקבלן !
 
יש לבדוק את המצב הזכויות בנכס / בקרקע – על שם מי רשומות זכויות הבעלות, יש לוודא שאין עיקולים או שעבודים על הקרקע,
 
במקרים בהם הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל, יש לוודא כי היא עברה היוון, שכן אם לא תחויבו בתשלום דמי חכירה, דמי היוון ודמי הסכמה.
 
יש לוודא כי לחברת הבנייה או לקבלן, יש היתר בנייה חוקי מטעם העירייה או הרשות המקומית.
 
יש לוודא כי תנאי הרכישה שסוכמו בעל פה עם הקבלן מופיעים בחוזה:
יש לבדוק את המפרט הטכני של הדירה. 
 
יש לוודא כי קיים סעיף בחוזה, המאפשר לכם לבצע שינויים או תוספות במבנה הדירה, הכולל תאריך ביצוע, מחירים 
 
יש לוודא שהקבלן מתחייב למועד למסירת הדירה והשלמת הרישום בטאבו. במידה וקיים סעיף של איחור במסירת הדירה, יש לוודא מהו גובה הפיצוי ולקבוע התקופה שלאחריה, כל איחור יהא בבחינת הפרה יסודית של ההסכם.
 
יש לוודא שמחיר הדירה הינו מחיר סופי הכולל חיבור לכל המערכות וכולל מס ערך מוסף.
 
יש לבדוק את נושא הרכוש משותף, לרבות: מחסנים, כניסת הבניין, חניות, גג הבניין והגישה אליו. 
 
וודאו מה כלול בסעיף הוצאות הפיתוח (מדרכה, כביש, גדרות ועוד) והאם הוא מופיע בחוזה רכישת דירה.
 
יש לוודא קבלת ערבות בנקאית להבטחת תשלומים לקבלן, המבטיחים את כספכם גם במקרים של עיקול הקרקע או הדירה בגין צו מינוי או פירוק כונס נכסים,.
 
הבטיחו את הכספים ששילמתם לקבלן בערבות אוטונומית וברישום שיעבוד על הנכס שרכשתם.
 
יש לוודא שהקבלן רשם הערת אזהרה לטובתכם לגבי הנכס שרכשתם, בלשכת רישום המקרקעין.
 
בעת קבלת חזקה בדירה – יש לוודא שהדירה תקינה, נקייה וללא כל פגם. לפיכך, יש לערוך סריקה יסודית ומתועדת בעת קבלת הדירה (רצוי עם מהנדס מטעמכם), על מנת לוודא שאין ליקויי בניה.
 
הכינו פרוטוקול של מסירת הדירה המתעד את כל הליקויים שנמצאו בדירה, ואת מועדי תיקונם. 
 
במידה ומצאתם פגמים נוספים לאחר מסירת הדירה, דווחו לקבלן. הנכם זכאים להגנות חוק המכר, בכל הקשור לטיפול בליקויים בדירה. בתקופת הבדק – הקבלן מחויב לתקן כל נזק, למעט מקרים בהם הנזק הנו באחריות רוכש הדירה. תקופת הבדק הנה דינאמית ומשתנה בהתאם לאופי הליקוי: כגון - חיפוי חיצוני – 7 שנים. ליקויי צנרת – 2 שנתיים; סדקים בתקרות ובקירות – 5 שנים; רטיבות– 3 שנים; אי התאמות יסודיות אחרות – 1 שנה. בנוסף, בתקופת האחריות –מוטלת ההוכחה בדבר קיומם של פגמים בדירה החדשה (שהם באחריותו ואשמתו של הקבלן), על רוכשי הדירה.
 
  קבוצות רכישה:
 
משרדנו נותן ליווי משפטי מקיף בכל ההיבטים המשפטיים של הפרויקט, החל משלב עריכת הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה והגשת ההצעה במכרז, טיפול בחתימת חוזי החכירה/ פיתוח מול רמ"י לאחר הזכייה במכרז, עריכת והחתמת מסמכי ההתקשרות עם חברת ניהול/מנהל הפרויקט, עריכת והחתמת מסמכי ההתקשרות עם שאר נותני השירותים הרלוונטיים: אדריכל; מהנדס-מפקח; יועץ מימון בנקאי; בנק מלווה; קבלן ראשי וכו'. טיפול משפטי בכל נושאי מיסוי מקרקעין, לרבות הדיווח וקבלת השומות וכלה בגמר הבניה וקבלת היחידות – טופס 4/פרוטוקול.
 
  תמ"א 38
 
מעוניין להעלות את ערך דירתך? לחזק את המבנה כנגד רעידות אדמה ? –  כנס אלינו לפגישת ייעוץ ללא כל התחייבות !
 
משרדנו ילווה אתכם החל משלב בחירת היזם ועד לקבלת הדירות החדשות ורישומן על שמכם בלשכת רישום המקרקעין. במסגרת הטיפול שיינתן, ילווה אתכם המשרד בבחירת היזם וניהול משא ומתן ועריכת הסכמים מולו, פיקוח על תכנון וביצוע הפרויקט, לרבות הליך קבלת היתר הבנייה וייצוג הדיירים בשלב ההתנגדויות, ניהול הליכים משפטיים כנגד החלטות רשויות המס והתכנון דיווח למשרד מיסוי מקרקעין. משרדנו ינהל משא ומתן על מסמכי הליווי הבנקאי שיינתן לפרויקט ויבחן את הבטוחות והערבויות שיימסרו לדיירים  במסגרת הליווי המשפטי, ייערך תכנון מס, ומשרדנו יטפל בדיווחי מס שבח הנובעים מהעסקה ובשאלות היטל השבחה מטעם הדיירים ובחינת זכאות לפטור ו/או הקלה. עם השלמת הבנייה יפקח, יפקח משרדנו על פעולות רישום הזכויות בטאבו ובכלל זה, ביטול צו הבית המשותף לבניין הקיים ורישום צו בית משותף חדש וכרישום הדירות החדשות על שם הדיירים.
 
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38( היא אוסף תקנות שתפקידן העיקרי הוא לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. מטרתה של תמ"א 38 היא לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת, ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם. התמריץ העיקרי לבעלי הבתים הנובע מהתוכנית הוא הענקת זכויות בנייה (לצורך מימון החיזוק) .קבלת זכויות בנייה מכוח התוכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. 
 
לגבי מבני מגורים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:
 
חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.
סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.
הקמת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, או הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.
הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.
חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).
בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף בשטח קומה טיפוסית.
 
כמו כן התמ"א מאפשרת להרוס ולבנות מחדש את הבניין לפי זכויות הבניה החלות על הנכס, בתוספת זכויות הבניה שניתן לקבל במסגרת תמ"א 38.
 
התמ"א מתייחסת בין היתר גם לנושאים הבאים:
מעלית - התוכנית מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.
חנייה - התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה, לשביעות רצון מהנדס הוועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי.
עיצוב הבניין - במקרה של תוספות בנייה, עיצוב התוספות צריך להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.
תוספת מרחבים מוגנים - התמ"א מאפשרת תוספת מרחבים מוגנים למבנים הן בצורת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) והן בצורת ממ"ק (מרחב מוגן קומתי).